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內容來自sina新聞

自住房棄購的尷尬與背後原因

  自住房原本一直被外界貼標為"搖到就是賺到",卻遭遇瞭意料之外的被棄的尷尬,錯愕之後,人們開始反思棄購背後的原因。

  一直高居話題榜前位的北京自住型商品房,如今又惹瞭新的話題。從6月底7月初之後,幾個率先搖號選房的自住房項目,都出現瞭棄號、棄購的現象。原本一直被外界貼標為"搖到就是賺到"的中簽機會,卻遭遇瞭意料之外的被棄的尷尬,令人大跌眼鏡。

  也許是這一快速決策的樓市產物固有內因缺陷,抑或和當前頹靡下行的樓市大勢有關。錯愕之後,人們開始反思棄購尷尬背後的原因。

  過半的棄購率

  自去年10月份北京市住建委推出自住型商品住房計劃以來,自住房土地的出讓和項目的進展一直備受關註。經過大半年的醞釀準備,在今年6月底7月初之後,北京市多個自住房項目陸續

  進入實操階段,搖號、選房、購房工作陸續開展。

  第一個開始搖號選房的項目,是位於東五環朝陽北路上的金隅匯星苑。該項目被認為地理位置較佳、周邊交通和生活配套也相對齊全。最主要的是該區位周邊二手房價在2.8萬元-3萬元。

  平米,金隅匯星苑限價2.2萬元/ 平米,被視為"搖到號就是賺到瞭"。然而,令人意外的是,在搖出的3700餘個傢庭中,共有600餘個中簽傢庭最終放棄選房,棄購率接近20%,開發商金隅嘉業不得不兩次組織遞補選房。

  值得一提的是,在這個項目搖號結果公佈後不久,就出現瞭"中簽者10萬元叫賣自住房號"的傳聞。最終,這個消息被官方證實並及時查處。據市住建委消息稱,該"叫賣房號"的男子被有關部門約談調查,他承認是因為"怕還不起貸款,雖然中瞭簽,也沒打算買",才動起來倒賣中簽號碼的念頭。

  隨後入市的該開發商旗下另一項目、位於東壩區域的金隅匯景苑同樣遭遇瞭大比例棄購的命運。據開發商消息,在對棄購傢庭的回訪中他們發現,大部分都是因為經濟承受能力不足而放棄。然而,在售價僅1.3萬元/平米的首創悅都匯項目,以及售價僅9500元/平米的當代采育滿庭春MOMA 項目上,也出現瞭高達接近60%的棄購比率。

  據鏈傢地產市場研究部分析師張旭分析,在這兩個項目上,除瞭經濟承受能力之外,一些中簽者對於項目地段較遠、周邊配套不足、項目品質等都有疑慮,最終導致棄購率居高不下。

  糾結的中簽者

  記者瞭解到,位於大興區采育鎮的滿庭春MOMA項目,9500元/平米的價格是已經亮相的數十個自住房中的最低價。然而,這個項目的棄購率創下瞭新高,首批選房的700戶隻認購瞭296套房源,棄購率超過57%。在多次遞補排號之後,才完成瞭全部去化率。業內人士分析,不僅僅是價格因素,地段位置等也是買房人考慮的重點。那麼,隨後入市的大部分位於五六環外的自住房項目,可能都會出現高棄購率的現象。

  "自住房被棄購"的新聞被媒體熱炒,該政策也受到不少質疑,官方不得不站出來回應。7月初,北京市住建委針對自住房"大量棄購"一事作出回應稱,個別媒體將中簽傢庭放棄選房等同於項目滯銷,屬於誤讀和曲解。同時,住建委表示,產生"棄選"的原因,主要在於自住房在產品及價格方面定位為"夾心層"及中端需求,但在申購對象上包括瞭住房保障傢庭在內的低端需求,銷售對象相對寬泛。此外,部分有支付能力的中簽傢庭對項目的區位、戶型、配套等條件考量較多。

  記者在一個名為"血拼自住房"的QQ 群中,接觸瞭不少參與瞭上述四個項目搖號的申購人。其中一位洪先生告訴記者,他搖中瞭大興采育鎮的項目,號碼在800多號,比較靠前,但他最終也"棄號"瞭。"首先是太遠,搖號之前我去過采育項目地看瞭看,非常荒,交通、生活各方面配套都不行。"這對於在北四環工作的他而言,如果購買采育的房子,隻能作為"第二居所",但是有限的購房傢庭經費,讓他不得不慎重。

  "我有個朋友就是采育鎮的人,可是他們傢沒有搖中,非常可惜。"記者在這個群裡發現,一方面是棄購的各種理由被反復討論,一方面是沒有搖中的申請者感嘆"運氣不好"。

  "申請門檻低、棄購零成本等,也是導致棄購率高的原因",張旭認為,自住房搖號政策還可以更加細化。同時,一些業內人士認為,如果適當調整政策,比如針對不同項目來設定收入證明等驗資門檻,可以提高真正有意願購房人的中簽率。而適當提高棄購的成本,比如設定棄購的次數等,也可以擠出一些"打醬油心態"的水分。

  土融建融彰化鹿港土融建融縮小的價格優勢

  除瞭價格、地段、品質等"內因"導致的棄購之外,當前業內有不少觀點認為,今年初以來,北京樓市整體顯現下行態勢,特別是一些外圍板塊出現瞭降價的現象,這導致自住房的價格和區域周邊二手房價格的差距在逐步縮小。這也成為瞭影響購房者對自住房熱情的"外因"。

  房產中介機構人員告訴記者,在已搖號選房完畢的金隅匯星苑、金隅匯景苑分別所屬的高碑店、東壩區域內,前期就已經出現瞭一些業主大幅下調掛牌價格的個案。記者瞭解到,目前金隅匯景苑周邊一些小區如康靜裡,目前二手房的掛牌單價在2.5萬元-2.8萬元/平米之間,和自住房2.2萬元/平米的價差正在逐步縮小,同時,這些小區所在區位的地段和配套都更為成熟。而同樣位於東五環外的管莊區域內,已經出現瞭掛牌2.2萬元/平米左右的房源。同一區域內,自住房和二手房價格差距縮小,甚至是"價格倒掛",使得自住房的價格優勢被大大削弱。

  亞豪機構市場總監郭毅告訴記者,北京二手房市場的降價現象,是從五六環外的外圍板塊最先開始的,跌幅也是最明顯的。這些區域正好和大部分自住房區域重合。資料顯示,今年擬入市的15個自住型商品房項目中,有6個項目位於朝陽區,另外9個均位於大興、昌平、平谷、順義等郊區縣。兩者的價差已經小於30%的既定目標,有的甚至小於20%。

  同時,一些郊區的剛需新盤也都壓低價格分化瞭一部分客群需求。北京的新房和二手房價格逐漸走低,曾經充滿價格誘惑力的自住房似乎變成瞭"食之無味、棄之可惜"的 "雞肋"。

  然而,不少業內人士對此持樂觀態度。郭毅認為:"自住房政策的設計初衷就有平抑房價的內容,如今自住房的入市起到瞭帶動周邊市場的作用,可以說是積極的。同時,雖然棄購率居高不下,但最終自住房項目都能收獲100%的去化,也說明滿足瞭'夾心層'的住房需求。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/15452888681.shtml
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