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前三季度樓市全線飄紅。

   前三季度樓市數據出爐 主要指標全線飄紅

  江門市中心城區(蓬江區與江海區)前三季度樓市報告出爐，江門樓市主要指標全面暴漲，其中新開工面積暴增240.9%，而商業地產的供應量和預期供應量也呈現出瞭爆炸式的增長。

  隨著中低檔新房供應量的減少，房價也是一路走高，江門房價再次面臨調控壓力。但江門樓市專傢普遍認為，江門房價短暫走高隻是階段性的市場表現，隨著市場供應量的增加，未來房價很有可能在高位調整，而鎮區新房供應量增加，更將拉低江門中心城區整體房價水平。

   中心城區樓市主要指標全面暴漲

  江門市住建部門公佈的數據顯示，2013年前三季度江門中心城區樓市各項主要指標全線飄紅，呈現暴漲態勢。其中，房地產開發投資金額達72.02億元，同比暴增99.7%；新開工面積338.43萬平方米，同比更是暴增240.9%；竣工面積114.38萬平方米，同比增長58%。

  在房地產銷售市場方面，2013年前三季度江門中心城區批準預售商品房面積達123.28萬平方米，同比劇增42%；商品房成交面積117.44萬平方米，同比增長43.5%；商品房成交金額82.53億元，同比增長66%。而存量房市場的成交數據也出現瞭大幅度增長，成交面積達85.16萬平方米，同比暴漲瞭92.9%。

  江門中心城區前三季度樓市主要指標數據顯示，江門房地產市場的開發企業今年的投資力度明顯加大，新開工面積暴增。而市場供應量前三季度明顯增加，特別是在第三季度(上半年中心城區批準預售54.2萬平方米，同比增長17.2%)。供應產品數量逐漸多元化，無論是一手房市場還是二手房市場，市場成交持續活躍。

   商業地產供應首現爆炸式增長

  江門中心城區2013年前三季度的商品房供應總量同比出現瞭明顯增加，批準33個房地產開發企業預售商品房項目共33個，比去年同期增加1個；其中新開盤項目14個，比去年同期增加2個。其中9月份單月十多個項目超40萬平方米，超3000套住宅集中推出市場。截至三季度末，市場待售商品住宅約9200套，同比增長26.0%。

  江門中心城區2013年前三季度完成開發投資額同比翻瞭一倍，其中非住宅類增速尤其驚人。受上半年多個大型商業綜合體項目紮堆動工影響，商業地產新開工面積同比增加兩倍多，超過瞭2011年和2012年兩年的總和。商業類的供應更是首次出現爆發式增長，所占比重由過去幾年的10%左右大幅上升至接近20%。

  值得註意的是，前三季度江門中心城區的商品房供應總面積同比增長四成，已經超過瞭2009~2012年任何一年的全年供應量。而未來2~3年內，江門中心城區商品房潛在供應面積約530萬平方米，將高於過去數年間的平均水平。購房者與投資者在購房時，均需要關註未來市場潛在供應量不斷擴大可能帶來的消化壓力問題。

   商品房供應鎮區化趨勢漸現土地增值稅試算公式貸款全省皆可處理

  過去江門中心城區商品房供應的區域集中度非常高，老城區和北新區長期以來都是"兩翼齊飛"，而這一局面由近年來供應量兇猛的江海區打破，形成瞭三大區域"並駕齊驅"的局面。隨著土地供應越來越緊張，老城區的商品房供應已經日漸式微，其市場份額逐漸被濱江棠下等鎮區所取代。

  中心城區前三季度的商品房供應中，區域集中度略有下降，北新區和江海區的比例都有不同程度的減少。北新區和江海區僅占總量近七成，濱江棠下的比例大幅上升，其成交套數比例由去年的5%大幅增加至今年前三季度的13%，並以微弱優勢超過瞭舊城區。

  中心城區住宅類商品房成交單價區間已明顯上移，單價7000元以上的套數比例由去年的12%猛增至今年前三季度的29%，部分高性價比的中高端項目熱銷。單價6000元以下的比例則從去年的64%下降至43%。目前，作為未來城鎮化發展的重點，杜阮、潮連和荷塘等區域開發和供應力度仍略顯不足，這些離市區隻有幾公裡的鎮區住宅，具有越來越明顯的價格優勢。

  觀察：江門樓市調控需加碼？

  業界近來為三四線城市的樓市過熱現象捏瞭一把汗，江門樓市再次出現房價上漲現象，江門業界也傳出瞭"加碼調控，降低風險"的聲音。

  市住建部門日前公佈的市場分析報告也指出，目前江門房地產市場房價震蕩上漲趨勢明顯，需關註悄然積聚的風險，並預計市場供應量會在慣性中有所回落，成交量進入僵持階段，房價高位盤整的可能性較大。

  "與其他城市的"瘋漲"不一樣，江門房價漲幅還是控制在6%~8%的合理區間內，目前並不需要加強房地產調控。"江門怡福地產營銷總監譚華駒指出，此前市場上在售的新房以高檔項目為主，貨量占瞭近八成，而短暫出現的新房供不應求的狀況恢復瞭購房者的信心，紛紛選擇出手。因此，近期的成交數據中，江門房價確有不小的漲幅。

  "對房價的調控，江門一直都很hold得住。"譚華駒認為，從10月中旬開始，江門房地產市場已進入觀望期。由於今年的貸款額度基本用完，大部分銀行的信貸已經全面收緊，將給購房者的信心帶來打擊。

  因此，雖然目前價格依舊堅挺，但第四季度的樓市將迅速降溫，成交量將會出現大幅度的下滑。此外，隨著未來鎮區新房供應的比例不斷增大，也將對江門的房價起到一定的平抑作用。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-01/08072476091.shtml

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