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專傢解讀房企3.8萬億欠稅榜單數據混亂存在重大偏差
新浪樂居訊(編輯 戎青青)近日，央視《每周質量報告》報道稱，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。由此引發瞭一場關於土城二胎"土地增值稅"的爭執。
一石激起千層浪，昨天地產股全面下跌。有意思的是，加上昨日深圳新浪樂居多方求證，截止今日，已有10餘傢房企集體否認欠繳土地增值稅，直言央視相關報道為誤讀。一位不願透露姓名的專傢向深圳新浪樂居表示，所謂3.8萬億土地增值稅黑洞，應明顯屬於誇大，而在其看來，房企拖延稅費入庫的可能性亦是微乎其微。
3.8萬億黑洞明顯誇大
針對央視的報道，該人士指出，有明顯的錯誤。據其介紹，根據房地產上市公司經審計的財務報表，2005至2012年，國內A股上市公司中，房地產開發與經營業各年度平均毛利率依次為26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和37.37%，僅在報道所稱的納稅臨界線附近，前三年甚至低於這個臨界線，更遠低於報道所說的55.72%。
"即使是經營質量和盈利能力相對較高的房地產上市公司，達不到繳納土地增值稅臨界毛利率的項目也比比皆是，所謂3.8萬億土地增值稅黑洞，應明顯屬於誇大。"該人士如是說。
而在征管力度方面，從稅務總局公佈的數據看，事實上，土地增值稅是近幾年我國唯一一個持續幾何級數高增長的稅種。
在業內人士看來，目前土地增值稅的征管極為嚴苛。土地增值稅是國內極少數按照預繳的方式先行預征的稅種，且預征比例從2%-5%不等。即使是不滿足土地增值稅交納條件的項目，也需要無條件預繳。還有相當多的項目，毛利率僅略高於臨界值，導致預繳金額超過瞭清算金額。
該人士說："這兩種情況下，最終都需要進行退稅處理，而企業清算要求退稅時與地方稅務部門產生爭議的情況，近年來屢見不鮮。業內人士稱，所謂土地增值稅"征管不力"的說法，其實恐怕是說反瞭。"
欠稅榜單數據來源混亂 存在重大偏差
在央視的報道中，提供瞭一個上市房企欠稅排行榜，共45傢企業。其中前30傢為國內註冊的公司，包括國內註冊、在香港上市的H股公司；後15傢為海外註冊、在香港上市的紅籌公司。
按照該報道所指的"欠稅金額"，按由大到小重新排序，前14傢企業列表如下：
那麼，上表中的數據是如何得來的呢？報道本身並沒有詳細介紹其計算方法，僅表示數據來自上市公司2012年年報。然而，有專業人士向記者算瞭一筆賬，通過逐一比對上述公司2012年財務報告中可能相關的各科目之後得出下表：
從上表中我們可以發現，媒體所指的"欠稅金額"，其來源有三種情況：第一種，為適用國際會計準則的中國海外、恒大、龍湖、碧桂園、世貿、華潤置地、綠城、萊蒙等8傢公司，媒體所指的"欠稅金額"，為其財務報告中"應付所得稅"科目的數字。
其次，則是建融新竹竹東建融適用國際會計準則的雅居樂、SOHO中國、富力等3傢公司，媒體所指的"欠稅金額"，為其財務報告中"應付所得稅"之次級科目"應付土地增值稅"的數字。
最後是使用中國會計準則的萬科、華僑城、招商地產等3傢公司，媒體所指的"欠稅金額"，為其財務報告中"應交稅金-應交土地增值稅"和"其他應付款-預提土地增值稅"科目的加總數值。
而上述涉及的會計科目，在財務報告中的位置及關系如下表：
對此，該人士分析道，事實上，在上述14傢公司，媒體報道在采集數據時，並未采用統一的口徑。尤其是同樣采用國際會計準則的11傢公司，數據出口也不一樣，其中恒大、雅居樂、富力、萊蒙四傢公司，均同時披露瞭一級科目"應付所得稅"和二級科目"應付土地增值稅"，但報道在采集數據時，恒大、萊蒙采用瞭前者，而雅居樂、富力則采用瞭後者。對此，有業內人士稱，這應該是疏忽大意所致。
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- 專傢解讀房企3.8萬億欠稅榜單
- 專傢解讀房企3.8萬億欠稅榜單：數據混亂存在重大偏差(1)
- 房企拖延稅費入庫可能性微乎其微
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/16272512096.shtml
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