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新城王振華進入內地商業地產第一梯隊
公司董事長王振華對於其上市以後的業績表現十分滿意。2013年，新城控股累計實現合約銷售額206.24億元，同比增長27.82%。2014年，新城將自己的目標拓展至240億元，王振華說有信心達成這一目標。
在樓市低迷期，樂居記者專訪王振華，談公司發房貸轉貸年息借貸增貸轉貸展和應對策略，以及他本人對大勢的看法。作為國內知名的品牌房企，新城的聲音，或許能為同行提供更好的建議。
新浪樂居：港股上市一年半以來，你對新城控股的表現滿意嗎？
王振華：相對於短期的股價，我們更加看重公司在資本市場的長期表現。從我們近期的業績來看，還是取得瞭不錯的表現。最新的數據是，今年1-5月，新城控股累計實現合約銷售金額約人民幣72.07億元，同比增長16.90%，累計合約銷售面積約74.86萬平方米，同比增長5.01%。
上市之後，我們擴展瞭融資渠道，並在戰略佈局實現瞭重大突破，成功進軍杭州、南通、鎮江等長三角戰略重地，實現瞭在全國10大重點城市的佈局。集團全年累計拿地16宗，新增土地儲備面積達約354萬平方米，進一步鞏固和加強瞭集團在長三角市場的領導地位。
目前，新城正在開發及持續未來開發的物業項目共51個，擁有土地儲備合計建築面積約1,385萬平方米，可滿足未來四至五年大規模的開發需要。
所以，我們一直保持著良好的發展勢頭，而我相信，投資者會認可我們穩健紮實的表現，股價也會有相應的體現。
新浪樂居：貴公司2013年業績會上透露，融資成本基本上低於10%，加權利息成本是7.59%，公司在控制融資成本這塊做瞭哪些努力？
王振華：我們還是一直堅持穩健的財務政策，也一直在努力控制我們的財務成本，通過多元化的融資渠道，鞏固和改善我們的財務結構。香港上市使我們擁有瞭國際資本平臺，獲得控制融資成本的幫助。舉個例子，過去我們可能會通過信托的方式進行融資，財務成本比較高。去年，我們的信托已全部歸還，財務成本也大幅降低。2013年，公司先後兩次在香港資本市場成功發行優先票據，融資成本均控制在10%左右。
新浪樂居：公司在商業地產這塊投入瞭較大精力，大力開發吾悅廣場，在商業地產領域有何優勢？
王振華：住宅地產與商業地產是新城控股雙核驅動戰略的核心，我們會在這兩個領域繼續深耕。其中，"吾悅"系列是新城重點打造的商業地產品牌，業態多元並且強調體驗感。我們有三個產品線，吾悅國際廣場、吾悅廣場，還有一個吾悅生活廣場。重點是城市廣場，屬於中間層。在商業地產方面，新城已經形成瞭一套成熟的招商、運營、管理體系及專業團隊。
新浪樂居：你們在佈局時有何考量？
王振華：大的方面來說，目前許多城市商業地產的發展已經趨於飽和，但區域內、城市間、城市內各版塊仍存在不平衡的狀況，一些區域仍有陳舊的商業業態需要去更新。所以我們在選擇商業地產開發地塊時，將更加謹慎。目前來看，我們的商業項目更多趨向於百強縣市中間比較好的城市，經濟量比較強的城市，另外就是省轄市中間比較好的城市，還有中部城市群中間的城市板塊。對於城市中原有商業格局還是屬於傳統商業，新的綜合體的商業格局還沒有完全樹立起來的，這些城市是我們的主動方向。
當然，住宅開發至少還有近10年的白銀時期，在這方面，我們也不會放松，還會爭取市場份額的增長。
2胎房貸是什麼任何問題免費諮詢新浪樂居：商業地產這塊，你們的目標是什麼？
王振華：新城對商業地產的發展有明確的規劃，即讓吾悅品牌進入內地商業地產企業第一梯隊。我們預期到2017年，有20到25個項目開業或者在建。
此外，我們還將在業態上立足創新，尋求差異化。新城有著充沛的品牌資源，品牌商傢庫中有2700傢品牌商，其中已經合作的有800傢。同時，吾悅正在開發特色各異的體驗區。我們也到日本等國遊樂園考察取經，未來會打造娛樂mall，力圖給國內客戶帶來不一樣的體驗樂趣。
建地貸款屏東東港建地貸款新浪樂居：商業持有部分的回報目前是多少？
王振華：截至去年底，我們持有的已開物業租金收入約為8100萬元。比起2012年，增幅超過240 %。
新浪樂居：新城以長三角為發展重點，近些年向一些中部城市擴張，未來希望形成一個怎樣的戰略佈局？長三角市場的中心地位會改變嗎？
王振華：總體上來說，我們在戰略上有如下考慮：2013年至2017年合同銷售年復合增長率不低於30%；吾悅品牌進入內地商業地產企業第一梯隊；項目開發團隊從區域深耕模式逐步轉向跨區域流動模式，商管團隊跨區域管理基本成熟；城市佈局由目前的長三角加中部地區擴展至長三角、珠三角、環渤海和中西部地區。所以我們並不會放棄長三角市場的中心地位。
新浪樂居：新城佈點瞭很多二線城市，這些城市面臨比較大的銷售壓力，會不會一定程度上影響瞭公司的發展？
王振華：很多企業最近都將發展重點回到一二線線城市，這也是新城的重點佈局區域。有些二線城市目前確實面臨比較大的銷售壓力，但是我認為隻要佈局合理，二線甚至三線城市還是存在機會的。在區域競爭過度的企業，企業的品牌價值往往就會體現出競爭優勢，小企業可能項目就賣不動。但對於大企業而言，受到的影響相對有限。比如今年1-5月，新城在常州依然保持領先地位，而且領先優勢十分明顯。
新浪樂居：常州市場難道沒有受到市場低迷的影響嗎？上海和常州市場是新城最重要的兩個市場，這兩個市場會長期看好嗎？
王振華：常州主要是近幾年人口凈增長幅度低於住宅供應量增長速度，供應偏大，而房價水平相對比較穩定且處於低位，在長三角中也是偏低的。一些外來開發商對常州市場情況瞭解不夠充分，對常州客戶需求特點理解不深，不是很接地氣，也有一些企業專業能力不夠，盲目進入房地產行業和常州市場，簡單抄襲、照搬照套，並沒有將其"本土化"，導致瞭部分企業的產品定位錯誤以至於影響銷售、甚至虧本銷售。新城在常州深耕21年，對客戶的理解比較透，產品定位較準，銷售速度基本不受影響，所以常州這個市場將會長期深耕。例如，我們在常州56萬平方的新城香溢瀾橋項目，開盤至今僅2年時間，現已進入尾盤階段，年底基本清盤。
上海作為一線城市，市場容量較大，也比較有發展前景。新城在上海的項目與競品相比，去化速度也是比較快的。新城會一直看好上海市場。
新浪樂居：當前的房地產局勢，降價和調控放松的傳聞不斷，下行趨勢較為明顯，你是怎麼看的？
王振華：目前房地產市場已經在高位盤整，未來將進入到一個相對平穩的發展期，不要再幻想還會有很高的增長，無論是地價、房價，還是銷售面積以及銷售額。以前大傢的認識都有個誤區，認為房地產會隻升不降，這其實本就不是市場經濟。在行政調控和行政之手逐漸淡出之時，我們更應該看重市場機制發揮作用。
房地產市場的銷售量其實還是正常的，今年一到五月份的銷售量比去年下降7.8%，但這是在去年增長17%的基礎之上的，比歷史上除去年外的任何一年都要高。市場應該適當的波動。不應該再期望在去年的歷史高點上再繼續大幅增長。現在是一個基本沒有宏觀調控的市場，這是我們多年一直期望的行政之手退出的市場歸市場的局面，既然是市場，就應當可以允許有市場波動，供求局部失衡、價格潮起潮落都是市場經濟表現。
新浪樂居：2014年240億元的銷售目標，有信心達成嗎？新城期望加入500億元甚至是千億房企俱樂部嗎？
王振華：比較有信心達成全年銷售目標，但新城不會刻意去追求成為500億甚至千億房企。新城作為一傢上市公司，我希望公司能一直履行對股東的承諾，不斷去追求更好的業績。
新浪樂居：在當前局勢下，以新城為代表的中型規模房企，在生存和發展策略這塊有何好的建議和供同行借鑒之處？
王振華：房地產首先要關註民生。房地產開發與民眾衣食住行息息相關，不僅產品定位要符合客戶需求，價格也必須符合大眾的收入水平，所以作為一個負責任的房地產品牌開發商，既要有理想也要有良知地做好產品。新城未來必然從產品的粗放競爭向標準化競爭過渡，早在2004年，新城便開始實踐產品標準化，2007年成立建築技術研究院，這是國內第二個成立研究院的地產企業，2011年被國傢住建部正式認定為國傢住宅產業化基地，今年下半年將推出百年住宅試點項目。
其次就是適應市場。過去十年，房地產是一個政策市場，正是因為住房供不應求，導致房屋價格上漲速度過快，引發瞭"十年九調"的房地產宏觀調控，市場忽上忽下，行業沒有方向，看不清未來，企業無法制定明確的戰略，也無法打造核心競爭力。隻有跟著市場的跌宕起伏，靈活地調整自己的發展策略，磨練出瞭企業"活得久比當下活得好更好"的穩健的應對思路。
新浪樂居：在房地產業內，合夥人制度、小股操盤和互聯網思維是時下非常熱門的話題，你是如何看待這些問題的？
王振華：無論是合夥人制度還是互聯網思維，都是一種嘗試。但是，每一次嘗試都需要結合企業自身的特性。如果是符合企業發展需要的，那就是一種好的嘗試。但如果隻是為瞭趕時髦或者跟風而去做一些與企業自身不相符的舉措，得到的效果往往會適得其反。我們近期也在探索新的互聯網服務模式，我們旗下的物業公司已經成立瞭互聯網部，在客戶關系管理以及一些增值服務上進行進一步的探索和嘗試。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-08/16132810334.shtml
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